Pagina 1 van 1

Onroerende goederen bij een echtscheiding en notariële akte

Geplaatst: 01 jan 2018 18:44
door wilfried

Moet er steeds een notariële akte opgemaakt worden bij een scheiding als er een onroerend goed is?

Soms is dit inderdaad het geval, maar zeker niet altijd. Ik probeer dit wat te verduidelijken in dit artikel.
Het hangt er ook vanaf wat er met het onroerend goed zal gebeuren na de voltrekking van de scheiding. Er zijn immers drie verschillende mogelijkheden:
  • het goed wordt verkocht;
  • het goed wordt in onverdeeldheid gehouden;
  • één van de partners koopt het goed in.

Het goed wordt verkocht

Als het goed verkocht wordt is er geen notariële akte nodig. De bemiddelaar moet in de scheidingsovereenkomst duidelijk aangeven dat het goed zal verkocht worden of te koop staat, aan welke prijs, en hoe de verdeling van de opbrengst zal gebeuren.

Het goed wordt in onverdeeldheid gehouden

Dat wil zeggen dat het goed na de scheiding eigendom blijft voor beide partners. Dit kan voor een vastgestelde termijn of onder bepaalde voorwaarden.

Strikt juridisch is er geen notariële akte nodig maar het is wel aan te raden.

Zonder notariële akte zijn er enkele nadelen: als één van jullie beslist om uit de onverdeeldheid te treden kan de andere dit niet tegenhouden (het goed wordt dan verkocht) en als één van jullie schulden aangaat kan het onroerend goed in beslag worden genomen. Het goed is dus niet beschermd. Uw bemiddelaar zal u de risico's uitleggen en aan de rechtbank moeten mededelen dat jullie de risico's kennen, begrijpen, en elkaar vertrouwen. Sommige rechtbanken doen hier moeilijk over.

Met een notariële akte van onverdeeldheid is het onroerend goed beschermd. Het kan niet in beslag genomen worden door schulden van één van de ex-partners en het blijft in onverdeeldheid tot de termijn verstreken is. De termijn kan alleen verkort worden door onderlinge toestemming. Nadat de termijn verstreken is kunnen jullie samen beslissen om de termijn al dan niet te verlengen – met of zonder bijkomende notariële akte.

Een partner koopt het goed in

Hier zijn ook twee mogelijkheden.

Met twee notariële akten

De meest gebruikte procedure is met twee notariële akten: een eerste akte (regelingsakte) die de EOT moet vergezellen en een tweede akte (akte van toebedeling, ook wel slotakte of bekrachtigingsakte genoemd) nadat de echtscheiding is ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.
De décharge van de bank (indien er nog een gemeenschappelijke lening loopt) moet slechts in orde komen na inschrijving van de echtscheiding in de registers van de burgerlijke stand. Als er een nieuwe lening moet worden aangegaan is daar ook tijd voor. De overnemer komt met de centen op tafel op het ogenblik van het verlijden van de akte van toebedeling.

Met slechts één akte

Een andere, en veel goedkopere mogelijkheid is alles regelen in slechts één notariële akte (de regelingsakte). Zo spaar je gemakkelijk 1000 tot 1500 euro uit. Maar niet alle notarissen willen zo werken. Ook de bank kan tegenwerken: als er nog een lening is moet de overdrager reeds ontslaan worden van verbintenissen en als er een lening wordt aangegaan moet dat ook reeds in orde gebracht worden – de bank kan daar moeilijk over doen vermits de echtscheiding op dat ogenblik nog niet voltrokken is.

Verder moet de overnemer ervoor zorgen dat de opleg op het ogenblik van de akte kan betaald worden en het bekomen van de décharge moet in orde zijn – zo niet is daar achteraf weinig controle over. Er wordt immers maar één akte overgeschreven op het hypotheekkantoor.

Als de overnemende echtgenoot later de woning wil verkopen zal uit de opzoeking op het hypotheekkantoor niet blijken of de scheiding al dan niet op grond van de EOT definitief is geworden en de toebedeling dus is doorgegaan. Het zou immers kunnen dat de echtgenoten niet samen verschijnen voor de EOT en er alsnog een EOO wordt ingeleid waarvan de vereffening en verdeling een paar jaar aansleept. Dan is de woning in werkelijkheid in onverdeeldheid gebleven omdat de toebedeling nooit definitief is geworden.

Bemiddeling

Bemiddeling is de aangewezen methode om te scheiden. Naast de 'gewone' zaken houdt een bemiddelaar rekening met al deze punten. Uw bemiddelaar is op de hoogte van de mogelijkheden en kan samen met jullie de voor en nadelen naast elkaar afwegen. Je wordt attent gemaakt op de gevolgen en impact van alle beslissingen. De tekst die de bemiddelaar opstelt in de scheidingsovereenkomst met betrekking tot de regeling van de onroerende goederen wordt naar de notaris gestuurd. Deze stelt de notariële akte op (onder opschortende voorwaarde dat de scheiding doorgaat). De bemiddelaar krijgt vervolgens twee geregistreerde akten van de notaris. Samen met de andere bijlagen wordt de bundel door de erkende bemiddelaar bij de rechtbank ingeleid.